过去40多年中国的财富浪潮是一场革命，迄今主流的经济学对于中国过去40年的财富故事并没有给予很好的解释。但中国的财富浪潮也在发生着历史性的巨变。
对于已经错失过去40年中国财富风口的人而言，如何在下一个周期不再错过，如何在下一个周期抓住新的财富风口？这不是一场浪漫的风花雪月，而是一场极为艰难的修炼。
5月29日，在三正地产举办的“5.29在三正对话马光远”——论道环深地区房地产的新机遇暨三正地产迭代新品发布会上，知名经济学家马光远进行《下一个10年房地产趋势与大湾区——论道环深地区房地产的新机遇》的主题分享。
在现场，马光远分析了后疫情时代的经济形势，并就今年房地产走势作了基本判断。
核心观点梳理如下：“1、房住不炒仍然是政策的主基调；
2、租赁市场特别是长租市场会成为今年的热点；
3、金融调控不会放松；
4、通胀是年左右房价的最重要因素，房地产整体进入都市圈时代，过剩与短缺并存，好房子依然稀缺；
5、未来人民币汇率的走势将继续取决于市场供求和国际金融市场变化，双向波动成为常态。不可能单边升值或贬值；
6、人口流向，决定城市的未来。第七次人口普查显示，大湾区人口红利很足，特别是东莞人口已破千万，制造业高度发达且毗邻深圳，未来潜力巨大。
人民币若进入升值周期，房价影响如何今年4月份以来，人民币兑美元涨势如虹，到5月25日，5月26日，在岸人民币、离岸人民币对美元汇率双双升破6.4元关口，创出近三年新高，一年的时间，人民币对美元汇率中间价上调超过个基点。对于人民币汇率的升值，马光远指出，今年4月份以来人民币对美元汇率的升值，基本属于对美元指数下跌的被动反应。今年1月份美元指数跌破90，2月、3月连续反弹至93，4月美元指数再次贬值2.1%，进入5月美元指数再次跌破90。总体看，美元指数今年下跌了1.7%。这大体和人民币对美元汇率的升值是差不多的。但是，面对人民币本轮的升值，一些专家预测，说人民币将会进入一个中长期升值的周期。对这种言论，央行其实已经做了否定的回答。未来人民币汇率的走势将继续取决于市场供求和国际金融市场变化，双向波动成为常态。对于央行释放出来的“双向波动”的信号，市场并没有领会，人民币继续向上突破一些关键点位。这个时候，管理层开始发出狠话：5月27日，全国外汇市场自律机制第七次工作会议在北京召开，会议认为，当前外汇市场总体平衡。未来，影响汇率的市场因素和政策因素很多，人民币既可能升值，也可能贬值。没有任何人可以准确预测汇率走势。企业和金融机构都应积极适应汇率双向波动的状态。企业要聚焦主业，树立风险中性理念，避免偏离风险中性的“炒汇”行为，不要赌人民币汇率升值或贬值，久赌必输。会议还认为，不论是短期还是中长期，汇率测不准是必然，双向波动是常态，不论是政府、机构还是个人，都要避免被预测结论误导。明确释放了以下信号：1）未来人民币的汇率是双向波动，不可能单边升值或贬值；2）对恶意制造单边预期的行为会打击，很严厉了；3）汇率不是工具，中国不可能为了抑制大宗商品价格的输入性影响人为让人民币升值；论道环深新机遇：东莞未来潜力巨大“未来只有20%的开发商能活下来，只有20%的城市有投资价值，城市中只有20%的房子才真的值钱。”
——知名经济学家马光远
马光远的态度很明确，未来大多数城市的房子是不适合投资的，买房一定要看城市。当然“三无城市”的房子就更加没有投资价值。（所谓“三无城市”即远离城市群的城市、无区位优势的城市、经济发展缓慢或者倒退的城市）
如果从城市来讲，在房地产的新周期下，值得投资的城市大体可以分为三类：
第一类是绩优股：即中国最好的5个城市，比如北京、上海、广州、深圳、杭州；
第二类是潜力股：即未来可以杀入一流城市的，大体有：宁波、南京、济南、成都、西安、苏州、武汉；
第三类叫价值洼地：即房价偏低的城市，比如，大湾区的东莞、惠州，也属于可以投资的城市，长三角的合肥，作为南京的后花园，也极具潜力。比如徐州、大连、银川、兰州、长沙、大理、贵阳、昆明等。当然，除了这些城市，东北的长春，沈阳，临近一些绩优股的周边城市也具有潜力。
“近年来，东莞市牢牢把握粤港澳大湾区、深圳建设中国特色社会主义先行示范区、广东省制造业供给侧结构性改革创新实验区这“三区叠加”的重大历史机遇，经济发展水平、城市品质和吸引人口流入的能力均得到极大提升，第七次全国人口普查数据显示，东莞城市人口规模已突破千万。同时，随着莞深经济合作日益紧密，两地已经迈入深度融合时代。”三正集团董事长兼总裁莫浩棠在致辞中表示。
东莞东南临深片区以生态及产业资源优势，融入深莞融合示范区建设，致力打造生态、生产、生活融合的智能制造示范区。其中，凤岗镇凭借良好的区位优势和不断完善的交通基础设施，成功吸引了中集、天安数码城、京东智谷等多个大型项目进驻，未来产业发展动力将会越来越强劲。
马光远特别指出，人口流向，决定城市的未来。第七次人口普查显示，大湾区人口红利很足，特别是东莞人口已破千万，制造业高度发达且毗邻深圳，未来潜力巨大。
彩蛋：
论坛尾声，活动正式进入三正地产迭代新品发布会环节。三正集团副总裁兼三正地产总经理刘光金上台宣布：“三正地产迭代新品雁田鹏程上花园正式面市。”三正地产常务副总经理莫永盛发表品质宣言。
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腾讯房产东莞站获悉，三正鹏程上花园位于东莞市凤岗镇雁田智谷新城，项目主力户型为88-㎡三房五房，项目一期将于6月开盘。
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